Il tetto dell’International Tailoring Company Building, situato nella parte bassa di Manhattan, offre viste sugli edifici caratteristici dell’East Village, tra cui case a schiera e vecchi locali di musica.
Ma ciò che ha attirato l’attenzione di un raduno sul tetto è stata la pila di dry cooler e pompe di calore, un indicatore delle modifiche al sistema di riscaldamento e raffreddamento dell’edificio.
Il sistema è un esempio di elettrificazione quasi completa di un edificio, esattamente ciò che alla fine sarà richiesto per la maggior parte degli edifici di grandi dimensioni della città ai sensi della legge locale 97, che impone a molti edifici di ridurre le emissioni di gas serra nel tempo.
Gli edifici rappresentano i due terzi delle emissioni della città. Sebbene la legge rappresenti una politica climatica significativa per la città, i residenti della cooperativa di costruzione della International Tailoring Company Building hanno dovuto comunque superare ostacoli finanziari e tecnici nel loro viaggio per conformarsi ai suoi mandati.
Eric Einstein, il presidente del consiglio di amministrazione della cooperativa, si stava preparando per questo. Attraverso una combinazione di rifinanziamento del mutuo dell’edificio, costituzione di riserve di fondi e sconti derivanti da politiche federali, statali e cittadine, il suo edificio è stato in grado di pagare circa 9 milioni di dollari per apportare le modifiche necessarie ai suoi sistemi di riscaldamento e raffreddamento, ha detto.
Ma molte altre cooperative temono che il prezzo da pagare sia troppo alto e che le politiche cittadine pensate per aiutarle siano insufficienti.
Successo per One Co-op
Una cooperativa è un tipo comune di appartamento che vive a New York. In una cooperativa, i residenti non sono proprietari dei loro appartamenti; una società lo fa. Ciascun residente è azionista di quella società e la quantità di azioni che possiedono spesso dipende dalle dimensioni della loro unità. I membri di una cooperativa pagheranno anche le spese di mantenimento, che di solito vengono calcolate in base alle dimensioni della loro unità.
Di conseguenza, i residenti di una cooperativa sono tutti soci della società e hanno voce in capitolo su come viene gestito l’edificio. Le cooperative dispongono anche di comitati di volontari che aiutano a prendere decisioni per i residenti. Spesso è difficile coinvolgere i residenti in un cambiamento così massiccio, soprattutto perché richiede una pianificazione finanziaria decennale e può essere costoso.
Einstein, anticipando la necessità di una revisione del sistema, iniziò a mettere da parte i risparmi sulle spese di manutenzione dei residenti. Quando è arrivato il momento per l’edificio di rifinanziare il mutuo, la cooperativa è riuscita a garantire un prestito più grande, fornendogli fondi sufficienti per il cambiamento.
Nella sua forma precedente, il sistema poteva solo raffreddare o riscaldare l’edificio: non c’era flessibilità per regolare la temperatura nei singoli appartamenti. Adesso tutti i residenti controllano la temperatura nelle loro case e il sistema è quasi completamente decarbonizzato.
Le pompe di calore estraggono il calore dall’esterno utilizzando un refrigerante, quindi lo rilasciano in un circuito d’acqua che attraversa l’edificio, riscaldando le sue unità abitative. In estate, i raffreddatori a secco mantengono fresco il circuito dell’acqua poiché i sistemi di raffreddamento degli appartamenti trasferiscono il calore in eccesso nel sistema.
Secondo Lucas Taub, ingegnere senior di sviluppo progetti per Ecosystem Engineering, che ha ristrutturato l’edificio, il sistema utilizza gli stessi tubi dell’acqua dell’originale, ma ora sono collegati a pompe di calore e refrigeratori a secco sul tetto dell’edificio.
Il sistema si basa sull’elettricità anziché sul gas naturale. Taub ha chiarito che in alcuni dei giorni più freddi dell’anno le caldaie a gas nel seminterrato devono ancora essere accese.
Einstein ha detto che la sua motivazione principale per questi cambiamenti era quella di fornire conforto ai residenti, non alla Legge Locale 97. Anche così, è improbabile che lui e il resto della cooperativa paghino mai le multe attraverso la politica.
La legge pone limiti gradualmente crescenti alle emissioni di gas serra per la maggior parte degli edifici di dimensioni superiori a 25.000 piedi quadrati. Molti edifici possono soddisfare i requisiti del 2030 aggiungendo isolamento o installando una caldaia di dimensioni adeguate per rendere i loro sistemi più efficienti, ha riportato in precedenza Inside Climate News.
Ma tra 20 anni, la maggior parte degli edifici dovrà abbandonare completamente il riscaldamento a gas per conformarsi a questa legge. A New York City, molti edifici residenziali si affidano al riscaldamento a vapore, che utilizza il gas per riscaldare l’acqua, trasformandola in vapore che viene distribuito agli appartamenti tramite radiatori. Altri edifici dispongono di un sistema di acqua calda, che riscalda l’acqua allo stesso modo e la fa circolare nell’edificio.
Aiutare più cooperative
Il mese scorso, la città, in collaborazione con l’Urban Land Institute di New York, ha pubblicato un rapporto che descrive in dettaglio come le cooperative più grandi possono soddisfare i requisiti della Legge locale 97 e cos’altro potrebbe essere necessario per aiutarle a farlo.
Il rapporto raccomanda di istituire un sistema di coorte per le cooperative a reddito basso e moderato per condividere risorse e dati e negoziare con i fornitori. Le cooperative con sistemi di riscaldamento simili metterebbero insieme i fondi per valutare quale lavoro è necessario per decarbonizzare e negoziare con le aziende l’acquisto in blocco delle attrezzature necessarie.
Jonathan Meyers dell’Urban Land Institute di New York ha osservato che la creazione di coorti potrebbe semplificare la decarbonizzazione, riducendo potenzialmente l’onere finanziario sulle cooperative.
Will DiMaggio, consulente senior dell’Ufficio per la giustizia climatica e ambientale del sindaco, ha affermato che un programma di coorte mirerebbe ad adottare un nuovo approccio alla pianificazione finanziaria a lungo termine. Quando le cooperative rinnovano il mutuo, ha detto, i programmi comunali potrebbero aiutare le cooperative a pianificare in modo da poterlo utilizzare come un’opportunità per finanziare il passaggio a un sistema elettrico, insieme a ulteriori sussidi finanziari.
Il rapporto propone inoltre di fornire ulteriore sostegno finanziario e tecnico e prestiti per decarbonizzare questi edifici. Si riconosce che alcune cooperative avranno bisogno di aiuto con la pianificazione finanziaria a lungo termine per soddisfare i limiti più rigorosi sulle emissioni di gas serra che arriveranno tra 20 anni.
La città ha già un programma chiamato NYC Accelerator che collega le cooperative con l’assistenza tecnica necessaria per decarbonizzare i loro edifici. Il programma cittadino ha messo in contatto Einstein con Ecosystem Engineering, una società che ha progettato e realizzato la decarbonizzazione quasi completa del suo edificio e lo ha anche informato sui programmi comunali, statali e federali che potrebbero aiutare a ridurre i costi.
Tuttavia, alcuni presidenti di consigli di amministrazione delle cooperative affermano di non potersi permettere di decarbonizzare i propri edifici e che gli attuali programmi della città non offrono soluzioni.
Warren Schreiber, presidente della sua cooperativa a Bay Terrace, nel Queens, afferma che il suo edificio è accessibile ai residenti della classe media e operaia. Secondo lui, la cooperativa dovrebbe aumentare le spese mensili di manutenzione del 30-35% per decarbonizzare il proprio sistema di riscaldamento a vapore. Teme che ciò possa risultare molto difficile per i suoi vicini.
“Abbiamo anziani che percepiscono un reddito fisso, abbiamo genitori single che vivono qui”, ha detto Schreiber. “Sono il presidente della mia cooperativa da più tempo di quanto vorrei ricordare e questo è il primo problema che mi tiene assolutamente sveglio la notte.”
Taub, l’ingegnere, ha spiegato che i sistemi di riscaldamento a vapore sono difficili da decarbonizzare. Spesso, i tubi del vapore non possono essere riutilizzati per un sistema a pompa di calore e il lavoro potrebbe richiedere costosi aggiornamenti del sistema elettrico.
Bob Friedrich, presidente del consiglio di amministrazione della cooperativa Glen Oaks Village nel Queens, che comprende 134 edifici, ha affermato che i suoi edifici richiederebbero un nuovo cablaggio elettrico per far fronte all’aumento del carico. Ha detto che decarbonizzare il sistema di riscaldamento della sua cooperativa costerebbe tra i 50 e i 70 milioni di dollari, secondo gli ingegneri che hanno ispezionato il suo edificio.
“La città e lo Stato non stanno facendo nulla per contribuire a finanziare questo, e i prestiti non aiutano”, ha detto Freidrich. “Non si può chiedere a una cooperativa di accollarsi più debiti e creare una situazione economica finanziariamente rovinosa”.
Friedrich e Schreiber sono stati strenui oppositori della legge. Due anni fa, un giudice ha respinto la causa che cercava di ribaltarla.
I sostenitori della legge, tra cui Pete Sikora, direttore delle campagne sul clima e la disuguaglianza presso la Community for Change di New York, sostengono che, con una pianificazione finanziaria a lungo termine e aspettando che le apparecchiature per la combustione del gas debbano essere sostituite, il costo di decarbonizzazione di un edificio è molto più basso. L’amministrazione Adams, così come il sindaco eletto Zohran Mamdani, affermano di voler offrire maggiore sostegno alle cooperative.
Mamdani ha un piano provvisorio per aiutare le cooperative espandendo le agevolazioni fiscali esistenti e aumentando gli investimenti in NYC Accelerator, anche se molti consigli di amministrazione delle cooperative sono scettici sul fatto che ciò possa rispondere alle loro preoccupazioni sui requisiti finanziari della legge.
Durante un dibattito tra i sindaci di fine ottobre, a Mamdani è stato chiesto come intendeva emanare la legge locale 97. Ha risposto che la crisi climatica è “una delle crisi più urgenti che la città deve affrontare”, ma che rispettare la legge non è facile.
“Dobbiamo assicurarci di rendere più semplice per i proprietari di condomini e cooperative seguire queste leggi”, ha affermato.
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